Kanzlei für französisches Immobilienrecht – Ihre Experten in Berlin, Hamburg und München
Wir sind die Brücke zwischen Deutschland und Frankreich
Der Traum einer französischen Immobilie soll für Sie kein Albtraum werden…
…aus diesem Grund ist es entscheidend, frühzeitig juristischen Rat einzuholen. Denn in Frankreich gelten spezifische rechtliche Bestimmungen, die sich erheblich vom deutschen Recht unterscheiden und von Anfang Berücksichtigung finden sollten.
Mit unserer langjährigen Erfahrung auf dem Gebiet des französischen Immobilienrecht stehen wir Ihnen zur Seite und stellen sicher, dass Ihre Immobilientransaktion – sei es der Kauf, Verkauf oder die Übertragung einer französischen Immobilie innerhalb der Familie – reibungslos und nach Ihren Vorstellungen verläuft. Besitzen Sie bereits eine französische Immobilie und möchten Sie sie gegen eine andere tauschen, dann unterstützen wir Sie auch gerne bei diesem Vorhaben.
Beim Erwerb einer Immobilie begleiten wir unsere Mandanten schon bei der Beauftragung eines Maklers. Alternativ kommen wir ins Spiel, wenn sie ihre Immobilie bereits gefunden und der Erwerb ansteht: wir verhandeln und prüfen den Vorvertrag („compromis de vente“ oder „promesse de vente“) und den Hauptvertrag („acte authentique de vente“) sowie all die dazugehörigen Unterlagen und stimmen uns mit dem beurkundenden Notar und andere involvierten Parteien ab.
Soll eine Immobiliengesellschaft die französische Immobilie erwerben, beraten und unterstützen wir unsere Mandanten von der Gründung einer Immobiliengesellschaft, über die Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages bis hin zum Erwerb der Immobilie selbst.
Schließlich liegt unser Augenmerk auf die Übertragung von Immobilieneigentum innerhalb der Familie. Oft teilen Familienmitglieder viele schöne Erinnerungen an Aufenthalte in ihrer französischen Immobilie und möchten vermeiden, diese im Erbfall verkaufen zu müssen. Gemeinsam mit unseren Mandanten suchen wir die für sie beste und steuerlich günstigste Möglichkeit der Übertragung der französischen Immobilie auf die nächste Generation und begleiten sie bei der Umsetzung ihres Vorhabens.
Wenden Sie sich mit Ihrem Anliegen rund um das französische Immobilienrecht gerne telefonisch, per E-Mail oder über das untenstehende Kontaktformular an uns. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Cécile Walzer
Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich
Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und fachkundige Beratung und dies ganz gleich, ob es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung in Paris oder ein Herrenhaus in der Provence handelt. Denn jede Immobilie hat ihre Eigenheiten, die herausgearbeitet und berücksichtigt werden müssen.
Wir stehen Ihnen als Kanzlei für französisches Immobilienrecht bei allen Etappen Ihres Erwerbs oder Verkaufs umfassend beratend zur Seite und erörtern mit Ihnen sämtliche Facetten Ihrer Immobilientransaktion, damit Sie diese erfolgreich und zufrieden abschließen können.
Unsere Dienstleistungen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich: umfassen insbesondere:
- die Kommunikation mit Immobilienmaklern und Verhandlung des Maklerertrages.
- die Rechtliche Vertretung gegenüber Käufern, Verkäufern sowie die Abstimmung der Transaktion mit dem beurkundenden Notariat.
- die Überprüfung und Verhandlung von Vorverträgen („promesse de vente / compromis de vente“) und Kaufverträgen („acte authentique de vente“).
- die Überprüfung und Erörterung von technischen Immobiliengutachten („diagnostics techniques“) und die Folgen deren Ergebnisse für ihre Transaktion
- die Durchsicht der Unterlagen im Falle des Erwerbs einer Immobilie im Gemeinschaftseigentum, einschließlich Gemeinschaftsordnung und Nebenkostenabrechnungen zum besseren Überblick über Ihre Rechte und Pflichten
- Beratung zur möglichen Finanzierung Ihrer Immobilientransaktion
Wer seine französische Immobilie im Familieneigentum behalten und für die nachfolgende Generation sichern möchte, sollte in Anbetracht der geringen steuerlichen Freibeträge in Frankreich frühzeitig über eine Übertragung der Immobilie nachdenken.
Denn leider sind Kinder im Erbfall zur Begleichung der französischen Erbschaftsteuern oft gezwungen, die im Familieneigentum stehende französische Immobilie kurzfristig zu verkaufen. Übrig bleiben ihnen nur Erinnerungen.
Als im französischen Erb- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei unterstützen wir unsere Mandanten bei der rechtzeitigen und sorgfältigen Planung der Schenkung ihrer französischen Immobilie und stellen sicher, dass die Übertragung sowohl nach ihren Vorstellungen als auch steueroptimiert erfolgt.
Dabei entscheiden Sie, ob Sie weiterhin den Besitz und sämtliche Nutzungsrechte an der französischen Immobilie behalten möchten. In diesem Fall verschenken Sie lediglich das „nackte Eigentum“ und behalten sich den Nießbrauch an der Immobilie vor.
Eine Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt ist zudem ein hervorragendes Instrument, um Immobilieneigentum steuervergünstigt auf die nächste Generation zu übertragen.
Schenkung von Immobilien in Frankreich
Der Immobilientausch in Frankreich
Es muss nicht immer ein Immobilienkauf sein. Statt zu kaufen und einen Kaufpreis zu bezahlen kann eine Immobilie in Frankreich auch dadurch erworben werden, dass sie gegen eine andere Immobilie getauscht wird. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich beide Immobilien in Frankreich befinden. Auch eine deutsche Immobilie kann gegen eine französische getauscht werden.
Diese Art von Immobilientranskation wird bislang nur wenig praktiziert, hat aber durchaus Vorteile. Kann für beide Immobilien ein gleicher Wert angesetzt werden, erübrigt sich die Zahlung eines Kaufpreises und somit die Frage einer möglichen Bankfinanzierung. Auch hinsichtlich der Kosten bietet ein solches Tauschgeschäft, ein sogenannter „échange définitif“, Vorteile.
Als Kanzlei für französisches Immobilienrecht beraten und begleiten wir Ihren Immobilientausch und stehen Ihnen für sämtliche Fragen zur Verfügung. Wir prüfen für Sie den Tauschvertrag und all seine Anlagen und stimmen uns mit dem beurkundenden Notar ab. Bei der Beurkundung Ihres Vertrages schalten wir uns gerne per Videokonferenz ein und stellen durch Simultanübersetzung sicher, dass Ihnen nichts entgeht und Ihre Rechte bis zur finalen Unterzeichnung des Tausches gewahrt sind.
Wie funktioniert ein Immobilientausch in Frankreich?
Die wichtigste Voraussetzung ist, dass beide Parteien des Tausches alleinige Eigentümer ihrer Immobilien sind. Handelt es sich zum Beispiel um Wohnungseigentum, muss die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden.
Als Basis für Verhandlungen über einen Immobilientausch sollten zunächst Wertgutachten eingeholt werden. Bestenfalls haben beide Immobilien einen vergleichbaren Wert. Ist dies nicht der Fall, muss der Eigentümer der im Wert geringeren Immobilie einen Ausgleich („soulte“) in Höhe der Differenz beider Immobilienwerte zahlen. Dieser Ausgleich muss nicht zwingend durch die Zahlung eines Geldbetrages erfolgen. Denkbar ist auch, dass sich die Parteien über die Überlassung von Möbeln oder Elektrogeräten einigen.
Ist der Erwerb einer Immobilie finanziert und diese deshalb mit einer Hypothek belastet, muss der Eigentümer zuerst seinen Kredit zurückzahlen und die Hypothek zur Löschung bringen. Erst dann wird der Tausch möglich.
Ein Tauschvertrag über Immobilien muss in Frankreich wie auch in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Der Tausch zweier Immobilien in Frankreich erfolgt in nur einer Urkunde.
Werden allerdings Immobilien aus verschiedenen Ländern getauscht, läuft es auf zwei Beurkundungen hinaus, damit beide Länder ihren immobilien- und grundbuchrechtlichen Bestimmungen gerecht werden.
Bei einem Tausch zwischen einer französischen und einer deutschen Immobilie bedarf es einer besonderen Koordination. Während das Immobilieneigentum in Deutschland erst mit Eintragung im Grundbuch auf den Erwerber übergeht, wird der Erwerber der französischen Immobilie bereits mit Beurkundung des Tauschvertrages Eigentümer.
Als erfahrene Kanzlei im Gebiet des deutschen und französischen Immobilienrecht stellen wir sicher, dass die Besonderheiten beider Länder und die Rechte und Interessen unserer Mandanten umfassend gewahrt werden.
Wie bei einem Verkauf auch, kann die Veräußerung die Zahlung einer Spekulationssteuer (die sogenannte „plus-value“) auslösen. Dabei wird der Wertzuwachs der Immobilie zum Zeitpunkt des Tausches für die Berechnung der Steuer berücksichtigt.
Vorteile eines Immobilientausches
Werden Immobilien getauscht statt gegenseitig verkauft, wird nur eine Tauschurkunde und nicht zwei Kaufverträge benötigt.
Zudem sind die Nebenkosten eines Tauschvertrages geringer als die eines Immobilienkaufes. Bei der Kalkulation der anfallenden Steuern für die Übertragung der Immobilien („droit de mutation“) in Höhe von 5% wird auf die Immobilie mit dem geringeren Wert abgestellt. Die hinzukommende Ausgleichzahlung generiert ebenfalls Steuern und Nebenkosten. Haben die Tauschobjekte einen vergleichbaren Wert, wird deren Wert nur einmal berücksichtigt. Die Kosten werden von beiden Parteien anteilig getragen.
Verpflichtungen beim Tausch französischer Immobilien
Für die Tauschimmobilien müssen technische Gutachten („dossier de diagnostics techniques“) von beiden Tauschenden vorgelegt werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass beide Parteien das Tauschgeschäft in Kenntnis der wesentlichen Eigenschaften der Immobilien und etwaiger möglicher Folgekosten eingehen.
Wird eine Eigentumswohnung getauscht, müssen zusätzlich zu den ebengenannten Gutachten auch alle Unterlagen zum Gemeinschaftseigentum vorliegen. Dabei erhält der Erwerber der Eigentumswohnung nicht nur Informationen über seine Rechte und Pflichten im Rahmen der Eigentümergemeinschaft, sondern auch über den Zustand des Gemeinschaftseigentums.
FAQ
Anders als nach deutschem Recht gehen Besitz und Eigentum mit Beurkundung des Hauptvertrages auf dem Käufer über. Deshalb muss bei der Beurkundung grundsätzlich der vollständige Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingezahlt sein.
Neben dem Kaufpreis fallen Steuern und Abgaben für die Eintragung des neuen Eigentümers, Notarkosten und gegebenenfalls Maklergebühren an. Dieser nicht unwesentliche Posten sollte unbedingt berücksichtigt werden.
Nach Abschluss eines Vorvertrages (und gegebenenfalls Hauptvertrages) über den Kauf einer französischen Immobilie steht dem Käufer ein 10-tägiges Rücktrittsrecht zu. Innerhalb dieser Frist kann sich der Käufer ohne Angabe von Gründen vom Kaufvertrag lösen.
Eine Immobilie kann zwischen dem „nackten Eigentümer“ und dem „Nießbrauchberechtigten“ aufgeteilt werden. Während der nackte Eigentümer „nur“ das Eigentum an der Immobilie hat, steht dem Nießbrauchberechtigten das Recht zu, die Immobilie zu nutzen. Er kann sie selbst bewohnen oder auch vermieten. Die Mieteinnahmen, also die Früchte der Vermietung, stehen nur ihm zu.
Wird die Immobilie selbst genutzt, müssen die Grundsteuer (sog. taxe foncière) und, sofern die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt wird, die Wohnsteuer (sog. taxe d´habitation) gezahlt werden.
Mieteinnahmen sind in Frankreich zu versteuern, ebenso ein möglicher Veräußerungsgewinn (sog. plus-value) falls die Immobilie mit Gewinn veräußert wird. Wenn eine Immobilie verschenkt oder geerbt wird, können Schenkungs- oder Erbschaftsteuern anfallen. Zudem ist, je nachdem wie viel Immobilienvermögen man in Frankreich hält, an die Zahlung der französischen Vermögenssteuer zu denken.
Wir erörtern gerne mit Ihnen welche Möglichkeiten Sie haben um Steuern zu sparen oder Steuern zu reduzieren.
