Der Käufer einer Wohnung in Frankreich erwirbt neben dem Sondereigentum an der Wohnung auch anteiliges Eigentum an den Gemeinschaftsflächen. Er muss daher die Nebenkosten und die Kosten der Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche entsprechend seiner Miteigentumsanteile mittragen.Besonders wichtig ist es deshalb nicht nur den Zustand der zur erwerbenden Wohnung, sondern auch den der gesamten Gemeinschaftsflächen vor einem Kauf unter die Lupe zu nehmen. Ebenso wichtig ist es, sich einen Überblick über die rechtlichen und finanziellen Aspekte der Miteigentümergemeinschaft zu verschaffen. Denn nur so können böse Überraschungen und spätere finanzielle Belastungen vermieden werden.
Verpflichtung zur Dokumentenvorlage
Zu Schutz der Käufer von Wohnungseigentum sind Verkäufer einer Eigentumswohnung in Frankreich gesetzlich dazu verpflichtet, den Käufern vor dem Abschluss des Vorvertrages Einsicht bestimmte Dokumente und Informationen über das Gemeinschaftseigentum zu gewähren. Diese Verpflichtung dient wie die Vorlage technischer Gutachten dazu, den Käufer umfassend über seine Rechte und Pflichten als zukünftiges Mitglied der Eigentümergemeinschaft zu informieren.
Wesentliche Unterlagen für den Kauf von Wohnungseigentum
Zum Zeitpunkt Abschluss des Vorvertrages müssen dem Käufer diverse wichtige Dokumente zur Verfügung gestellt werden, darunter:
Die Teilungserklärung („état descriptif de division“):
Dieses Dokument definiert die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Einheiten und Gemeinschaftsflächen.
Die Gemeinschaftsordnung („règlement de copropriété“):
Sie regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander.
Die Gutachterliche Vermessung der Wohnfläche („diagnostic métrage loi Carrez“):
Dieses Gutachten bestätigt die genaue Wohnfläche der zu kaufende Wohneinheit.
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre („procès-verbaux des assemblées générales“):
Diese geben Aufschluss über frühere Beschlüsse und sind entscheidend um einen Überblick über die finanzielle und administrative Situation der Gemeinschaft zu erhalten. Dem Käufer wird dadurch zum Beispiel ermöglicht sicherzustellen, dass keine größeren Investitionen geplant sind, die ihn finanziell belasten könnten.
Das Wartungsheft mit technischen Informationen über die Instandhaltung der Immobilie und die in dem Gebäude durchgeführten Arbeiten sowie eine zusammenfassende Darstellung des Zustandes des Gebäudes („carnet d´entretien / fiche synthétique de copropriété“). Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet diese Dokumente zu erstellen und es obliegt der Hausverwaltung diese jährlich zu aktualisieren.
Achtung:
Die rechtzeitige Vorlage dieser Unterlagen ist entscheidend im Rahmen des Vorvertrages, denn ohne sie beginnt die 10-tägigen Widerrufsfrist für den Käufer nicht. Bis zum vollständigen Vorliegen aller Unterlagen kann der Käufer vom Vorvertrag ohne Zahlung einer Entschädigungssumme zurücktreten.
Zum Nachweis, dass alle Dokumente korrekt übergeben wurden, erfolgt deren Übermittlung üblicherweise per elektronischem Einschreiben. Dadurch werden spätere Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer vermieden und das Ingangsetzen der Widerrufsfrist sichergestellt.
