In Frankreich ist der Prozess des Immobilienerwerbs in zwei Phasen aufgeteilt: zunächst wird ein Vorvertrag und anschließend der endgültige zu beurkundende Hauptvertrag abgeschlossen. Dies unterscheidet sich deutlich vom deutschen Rechtssystem, bei dem der Kauf üblicherweise direkt über eine einzige Kaufurkunde abgewickelt wird.
Die Unterzeichnung eines Vorvertrags in Frankreich ist ein entscheidender Schritt, der mit besonderer Sorgfalt erwogen werden sollte. Denn dieser Vertrag ist der Grundstein für den Immobilienerwerb und enthält umfangreiche rechtliche Verpflichtungen und potenziell erhebliche finanzielle Konsequenzen für Käufer und Verkäufer.
Mit unserer langjährigen Erfahrung im französischen Immobilienrecht stellen wir für unsere Mandanten sicher, dass sie die Tragweite und die Folgen des ihnen vorgelegten Vorvertrages richtig einschätzen und sich erst dann für den Abschluss des Vorvertrages entscheiden.
Arten von Vorverträgen
Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Vorverträgen beim Immobilienkauf in Frankreich: den „compromis de vente“ und die „promesse de vente“. Jeder dieser Vorverträge hat seine eigenen Vor- und Nachteile, die es im Rahmen der Kaufabwicklung zu berücksichtigen gilt.
Compromis de vente:
Dieser Vorvertrag ist sowohl Käufer als auch Verkäufer bindend. Beide Parteien verpflichten sich, den Verkauf der Immobilie durch die Beurkundung des Hauptvertrages zu vollziehen. Üblich ist, dass der Käufer eine Anzahlung zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises leistet, die beim finalen Vertragsabschluss angerechnet wird. Der Rücktritt von einem compromis de vente ist für beide Parteien nur unter strengen Voraussetzungen möglich und kann Entschädigungszahlungen zur Folge haben. Obwohl dieser Vorvertrag oft von einem Notar erstellt wird, ist eine notarielle Beurkundung für seine Gültigkeit nicht zwingend erforderlich.
Promesse de vente:
Hier verpflichtet sich nur der Verkäufer innerhalb einer festgelegten Frist die Immobilie an den Käufer zu verkaufen. Innerhalb dieser Frist kann er weder vom Verkauf Abstand nehmen noch die Immobilie an einen Dritten veräußern.
Der Käufer ist hingegen nicht verpflichtet, den Kauf abzuschließen. Als Gegenleistung für diese ihm eingeräumten Kaufoption verpflichtet sich der Käufer in der Praxis zur Zahlung einer Garantiezahlung (sog. „Indémnité d´immobilisation“). Kommt es zur Beurkundung des Hauptvertrages, wird die gezahlte Summe auf den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet sich der Käufer hingegen gegen den Kauf obwohl sämtliche Voraussetzungen erfüllt und die Rücktrittsfrist abgelaufen ist, steht diese Zahlung dem Verkäufer als Entschädigung zu.
Um gültig zu sein, muss die „promesse de vente“ entweder notariell beurkundet oder gegen Zahlung einer geringen Gebühr bei den zuständigen Steuerbehörden registriert werden. Sieht die „promesse“ eine Kaufoption von mehr als 18 Monate vor, ist eine notarielle Beurkundung zwingend.
Bindungswirkung und Rücktritt vom Vorvertrag in Frankreich
Nach Unterzeichnung des Vorvertrages steht allein den Käufern von Wohnraum ein gesetzliches Rücktrittsrecht von zehn Tagen zu („faculté de rétractation“). Beim Erwerb von Baugrundstücken besteht dieses Recht grundsätzlich nicht, kann aber vertraglich vereinbart werden.
Im Rahmen von gewerblichen Transaktionen wird dem Käufer kein Rücktrittsrecht eingeräumt.
Die Rücktrittsfrist beginnt am Folgetag der persönlichen Übergabe beziehungsweise nach Erhalt des per Einschreiben übersandten unterzeichneten Vorvertrages. Zusätzlich muss der Verkäufer technische Gutachtenund im Falle des Erwerbs von Miteigentum auch relevante Miteigentumsdokumente übergeben. Versäumt der Verkäufer diese Übergabe, bleibt dem Käufer das Recht vorbehalten, sich vom Vorvertrag zu lösen.
Nach Ablauf der Widerrufsfrist ist der Käufer verpflichtet, die vereinbarte Anzahlung bzw. Garantiezahlung zu leisten. Dies Zahlung sollte unbedingt an den Makler oder noch besser an den, den Hauptvertrag beurkundenden Notar überwiesen werden.
Aufschiebende Bedingungen im französischen Immobilienkaufvertrag (clauses suspensives)
Ein französischer Vorvertrag wird erst wirksam, wenn bestimmte aufschiebende Bedingungen (sog. „conditions suspensives“) erfüllt sind. Ob dies der Fall ist, wird vom beurkundenden Notar geprüft.
Übliche aufschiebende Bedingungen im Vorvertrag
Einige aufschiebende Bedingungen sieht das französische Recht vor. Andere werden im Einzelfall vereinbart.
Nachweis der Eigentümerschaft:
Der Verkäufer muss durch Vorlage entsprechender Eigentumstitel nachweisen, dass er der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Im Gegensatz zum deutschen Recht, wo der Grundbucheintrag entscheidend ist, erfordert das französische Recht den Nachweis der Eigentümerstellung durch Titel der letzten 30 Jahre.
Fehlen von Vorkaufsrechten:
Es muss sichergestellt werden, dass keine Berechtigten ihr Vorkaufsrecht ausüben. Sowohl Gemeinden als auch landwirtschaftliche Organisationen wie die SAFER können solche Vorkaufsrechte innehaben und innerhalb einer Frist von einem bis zwei Monaten geltend machen.
Keine wertmindernden Maßnahmen:
Eine weitere Bedingung ist, dass keine bauplanungsrechtlichen Beschränkungen, Dienstbarkeiten oder Lasten existieren, die den Nutzen oder den Wert der Immobilie signifikant mindern könnten.
Lastenfreiheit der Immobilie:
Der Vertrag steht unter der Bedingung, dass keine Hypotheken oder andere dingliche Rechte Dritter auf der Immobilie lasten die so hoch sind, dass sie nicht durch den Kaufpreis abgelöst werden können.
Finanzierungsbestätigung:
Wenn der Käufer zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen benötigt, kann der Erhalt der Darlehenszusage der Bank als aufschiebende Bedingung in den Vertrag aufgenommen werden. Dabei werden die genauen Konditionen des zu gewährenden Darlehens in dem Vorvertrag festgelegt.
Folgen der Nichterfüllung aufschiebender Bedingungen
Sollten die aufschiebenden Bedingungen bis zum Beurkundungstermin nicht erfüllt sein, wird der Vorvertrag hinfällig. In diesem Fall werden bereits geleistete Anzahlungen an den Käufer zurückerstattet. Eine Ausnahme besteht allerdings wenn nachgewiesen kann, dass der Käufer den Nichteintritt aufschiebender Bedingungen verursacht hat.
Gerne prüfen wir Ihren Vorvertrag und stellen sicher, dass Sie Ihre Kaufentscheidung in Kenntnis aller relevanten Fakten getroffen haben und der Vorvertrag die für Sie relevanten Bedingungen enthält. Vertrauen Sie dabei auf unsere langjährige Expertise.
