Die vorzeitige und sorgfältige Planung der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation ist entscheidend, um steuerliche Belastungen im Erbfall in Frankreich zu minimieren. Denn die französischen Erbschaftssteuerfreibeträge sind um einiges geringer als sie es in Deutschland sind. Ohne sorgfältige und vorzeitige Planung kann im Erbfall notwendig werden, die von der Familie heißgeliebte französische Immobilie zu veräußern, um die Erbschaftssteuern begleichen zu können.
Mit unserer langjährigen Expertise im französisches Recht unterstützen wir unsere Mandanten bei der rechtzeigen Übertragung ihrer Immobilie auf die nächste Generation. Wir stehen ihnen von der Planung bis hin zur Beurkundung zur Seite und behalten dabei ihre Wünsche und die steuerlichen Aspekte einer solchen Übertragung im Auge.
Folgende Gestaltungsmöglichkeiten bieten sich an, um steueroptimiert französische Immobilien zu übertragen:
Wiederholte Nutzung der Steuerfreibeträge
Die Schenkungssteuerfreibeträge sind in Frankreich nicht sonderlich hoch. Zudem leben diese Freibeträge in Frankreich erst alle 15 Jahre wieder auf.
Wenn der Wert der zu übertragende Immobilie höher ist als die Freibeträge kann es sinnvoll sein, diese Freibeträge durch wiederholende Schenkungen alle 15 Jahre neu auszuschöpfen. Schenker und Beschenkte sind dann, bis zur vollständigen Übertragung des Eigentums, eine Bruchteilsgemeinschaft mit allen ihren Vor- und Nachteilen.
Steueroptimierte Übertragung der Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt
Eine weitere Möglichkeit Immobilieneigentum steueroptimiert zu übertragen ist eine Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt. In einem solchen Fall geht nur das „nackte Eigentum“ auf den Beschenkten über, während der Schenker sich den Nießbrauch vorbehält.
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist das Nutzungsrecht an einer Sache. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt behalten sich die Schenkenden, in der Regel die Eltern, das Recht vor, die Immobilie selbst zu nutzen in dem sie sie selbst bewohnen oder vermieten und Mieteinahmen erhalten. Gleichzeitig sind sie verantwortlich für die Instandhaltung der Immobilie, zahlen die Steuern und müssen die Immobilie versichern.
Die Kinder, auf der anderen Seite, erhalten das sogenannte „nackte Eigentum“. Sie werden Eigentümer der Immobilie, haben jedoch kein Nutzungsrecht.
Für den überlebenden Ehegatten bietet das französische Recht eine besondere Regelung zum Nießbrauch: durch die sogenannte „clause de réversion“, kann in der Schenkungsurkunde festgelegt werden, dass der Nießbrauch des verstorbenen Ehegatten auf den überlebenden Partner übergeht. Dies gewährleistet, dass der überlebende Ehegatte bis zu seinem eigenen Tod den vollen Nutzen der Immobilie behält. Nach seinem Tod erlischt der Nießbrauch und die nächste Generation wird vollständiger Eigentümer der Immobilie.
Berechnung des Steuervorteils
Die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt bietet den Vorteil, dass für die Berechnung der Schenkungssteuer lediglich der Wert des nackten Eigentums zugrunde gelegt wird.
Der Wert des Nießbrauchs und somit des Steuervorteils richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Alter des Schenkers. Alle zehn Jahre verringert sich der Wert des Nießbrauchs um 10%.
Da die Berechnung der Höhe der Schenkungssteuer sich am Wert des nackten Eigentums orientiert wird deutlich, dass es sinnvoll ist, frühzeitig mit einer Übertragung einer Immobilie auf die nächste Generation anzufangen.
| Alter des Nießbrauchberechtigten | Wert des Nießbrauchs | Wert des nackten Eigentums |
| Weniger als 20 Jahre | 90% | 10% |
| Von 21 bis 30 Jahren | 80% | 20% |
| Von 31 bis 40 Jahren | 70% | 30% |
| Von 41 bis 50 Jahren | 60% | 40% |
| Von 51 bis 60 Jahren | 50% | 50% |
| Von 61 bis 70 Jahren | 40% | 60% |
| Von 71 bis 80 Jahren | 30% | 70% |
| Von 81 bis 90 Jahren | 20% | 80% |
| Von 91 bis 100 Jahren | 10% | 90% |
Erbfall des Nießbrauchberechtigten
Mit dem Tod des Schenkers vereinen sich Nießbrauch und nacktes Eigentum, ohne einen steuerpflichtigen Vorgang auszulösen. Der nackte Eigentümer wird Volleigentümer mit allen Rechten und Pflichten.
Verstirbt der Schenkende allerdings innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung, wird die Immobilie in ihrer Gesamtheit dem Nachlass zugeschrieben und der steuerliche Vorteil geht verloren. In diesem Fall gilt zu beweisen, dass der Tod des Nießbrauchberechtigten zum Zeitpunkt der Schenkung nicht absehbar war.
Verkauf der Immobilie statt Übertragung und Ausschöpfung deutscher Steuerfreibeträge
Wenn das Herz der nächsten Generation nicht an der französischen Immobilie hängt und die Eigentümer sie aus Altersgründen womöglich nicht mehr nutzen können, sollte überlegt werden, die französische Immobilie zu verkaufen, statt sie zu verschenken.
Der Verkaufserlös kann sodann unter bestimmten Voraussetzungen und unter Ausnutzung der deutschen Freibeträge – teilweise oder ganz – steuerfrei an die Kinder weitergegeben oder in Deutschland neu investiert werden.
Diese Gestaltungsmöglichkeit funktioniert allerdings nur, wenn Eltern und Kinder in Deutschland steueransässig sind oder die Schenkung in Frankreich unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich noch nicht zu berücksichtigen ist.
