In Metropolregionen wie Hamburg, Berlin und München steigen die Grundstückspreise kontinuierlich. Das Erbbaurecht bietet hier eine wirtschaftlich attraktive Alternative zum klassischen Grundstückserwerb – erfordert jedoch spezialisierte rechtliche Expertise für eine sichere Gestaltung.
Als erfahrene Fachanwälte für Immobilienrecht beraten wir Sie umfassend zu allen Aspekten des Erbbaurechts. Mit unseren Standorten in Hamburg, Berlin und München sind wir Ihr kompetenter Partner für maßgeschneiderte Erbbaurechtsgestaltungen – von der Vertragsverhandlung über die Erbbauzinsanpassung bis zur Regelung des Heimfalls.
Angesichts der langen Laufzeit sollte eine vertragliche Bindung an ein Erbbaurecht sorgfältig geplant sein. Für eine vollständige und sichere Gestaltung ist die Inanspruchnahme rechtlicher Beratung wirtschaftlich sinnvoll. Sprechen Sie uns gern an!
Inhalt
Das Erbbaurecht ist ein eigentumsähnliches Recht, das dem Erbbauberechtigten ermöglicht, auf einem „fremden“ Grundstück zu bauen und es zu nutzen – ohne selbst Eigentümer des Grundstücks zu sein. Eigentümer des Grundstücks bleibt während der Dauer des Erbbaurechts der Erbbaurechtsgeber.
Für das Erbbaurecht zahlt der Erbbauberechtigte regelmäßig ein Entgelt an den Grundstückseigentümer, den sogenannten Erbbauzins.
Das Erbbaurecht, welches z.B. verkauft oder vererbt werden kann, wird in der Regel für einen langen Zeitraum vereinbart. Übliche Laufzeiten reichen von 50 bis zu 99 Jahren.
Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Rechtliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten
Das Erbbaurecht wird in einem Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten geregelt. Dieser Vertrag legt wesentliche Bedingungen fest, wie etwa die Laufzeit des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses und die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Es gibt verschiedene Aspekte, die beim Erbbaurecht von Bedeutung sind:
• Vertragsgrundlage: Der Erbbaurechtsvertrag ist der zentrale rechtliche Rahmen, der die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. In diesem Vertrag werden neben der Höhe des Erbbauzinses auch die Nutzungsarten des Grundstücks und die Laufzeit des Erbbaurechts festgelegt.
• Erbbauzins: Der Erbbauzins ist eine regelmäßige Zahlung des Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer. Dieser Zins wird meist jährlich gezahlt und kann entweder fest vereinbart oder z.B. durch eine Wertsicherungsklausel flexibel gestaltet sein.. In der Regel wird der Erbbauzins im Vertrag festgelegt und kann im Laufe der Jahre angepasst werden.
• Vererbbarkeit: Ein großer Vorteil des Erbbaurechts ist, dass es vererbbar ist. Das bedeutet, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht an seine Erben weitergeben kann, die dann in die Rechte und Pflichten des Vertrags eintreten.
• Dauer: Erbbaurechte haben in der Regel eine sehr lange Laufzeit, oft zwischen 50 und 99 Jahren. Diese lange Dauer ermöglicht eine langfristige Planung, sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Grundstückseigentümer. Am Ende der Laufzeit fällt das Erbbaurecht in der Regel an den Grundstückseigentümer zurück, was bedeutet, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück samt den darauf errichteten Gebäuden nicht erben kann. Der Erbbauberechtigte hat üblicherweise beim Erlöschen des Erbbaurechts gesetzlichen Anspruch auf eine angemessene Vergütung für die errichteten Gebäude. Die konkrete Höhe wird üblicherweise im Erbbaurechtsvertrag individuell vereinbart.
• Steuern: Die steuerlichen Besonderheiten des Erbbaurechts betreffen insbesondere die Grunderwerbsteuer, die nicht auf den Grundstückswert, sondern den kapitalisierten Erbbauzins entfällt, die Einkommensteuer, die Umsatzsteuer sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Eine sorgfältige steuerliche Planung – idealerweise mit rechtlicher Beratung – ist entscheidend, um Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen und spätere Belastungen zu vermeiden.
Vorteile des Erbbaurechts
Chancen für Bauherren und Investoren
Das Erbbaurecht hat sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Grundstückseigentümer eine Reihe von Vorteilen:
• Keine Kosten für einen Grundstückserwerb: Der Erbbauberechtigte muss das Grundstück nicht erwerben, sondern zahlt lediglich – von Notarkosten abgesehen – den Erbbauzins. Besonders in städtischen Gebieten mit hohen Grundstückspreisen bietet das Erbbaurecht eine finanziell attraktive Möglichkeit, Grundstücke zu nutzen.
• Langfristige Planungssicherheit: Mit einer Vertragslaufzeit von 50 bis 99 Jahren hat der Erbbauberechtigte eine lange Zeitspanne, um das Grundstück zu nutzen, zu bebauen oder gewerblich zu betreiben, ohne sich um eine plötzliche Kündigung oder Rückgabe kümmern zu müssen. Dies ist besonders für private Bauherren oder Investoren von Vorteil.
• Erbbaurecht für den Wohnungsbau: In vielen Städten wird das Erbbaurecht genutzt, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Kommunale oder kirchliche Grundstückseigentümer bieten Erbbaurechte an, um sozialverträglichen und bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen.
• Finanzierungsmöglichkeiten: Obwohl der Erbbauberechtigte nicht der Eigentümer des Grundstücks ist, kann er – abhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung – das Erbbaurecht als Sicherheit bei Banken für Kredite oder Finanzierungen nutzen, da er das Erbbaurecht belasten kann.
Risiken im Erbbaurecht
Was Erbbauberechtigte beachten müssen
Natürlich hat ein Erbbaurecht auch Nachteile:
• Regelmäßige Zahlung des Erbbauzinses: Der Erbbauzins ist eine fortlaufende finanzielle Belastung für den Erbbauberechtigten. Durch steigende (Grundstücks-)Preise kann der Zins sich im Laufe der Jahre erhöhen – ohne eine verlässliche Planbarkeit.
• Kein Eigentum am Grundstück: Der Erbbauberechtigte wird nicht Eigentümer des Grundstücks. Er kann es nur während der Laufzeit des Vertrages nutzen. Nach Ablauf des Erbbaurechts muss das Grundstück samt den darauf errichteten Gebäuden an den Grundstückseigentümer zurückgegeben werden. Das Eigentum an den errichteten Gebäuden fällt dann dem Erbbaurechtsgeber zu. In der Regel ist jedoch eine Entschädigung an den Erbbaurechtsnehmer zu zahlen.
• Verwertung und Verkauf: Der Verkauf eines Erbbaurechts kann schwieriger sein als der Verkauf von Eigentum. Denn faktisch ist ein Erbbaurecht ein „Weniger“ zum Eigentum.
Beratungsschwerpunkte unserer Kanzlei
Vertragsgestaltung und Due Diligence
- Entwicklung maßgeschneiderter Erbbaurechtsverträge
- Prüfung bestehender Verträge (z.B. bei Immobilientransaktionen oder avisierten Übertragungen)
- Begleitung von Vertragsverhandlungen
Erbbauzins-Management
- Gestaltung von Wertsicherungsklauseln
- Vertretung bei Verhandlungen im Rahmen von Vertragsanpassungen
- Gerichtliche Durchsetzung von Erbbauzinsanpassungen gemäß § 9a ErbbauRG
Konfliktlösung und Prozessführung
- Außergerichtliche Streitbeilegung
- Vertretung in Heimfall-Verfahren
- Durchsetzung von Entschädigungsansprüchen
- Begleitung bei Vertragsverlängerungen
Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf
Das Erbbaurecht endet automatisch nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Dauer. Was passiert praktisch, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt?
• Erlöschen des Erbbaurechts: Durch den Ablauf des Erbbaurechts erlischt dieses. Der Erbbauberechtigte verliert das Recht zur Nutzung des Grundstücks, und es gehen auch alle Rechte an den darauf errichteten Bauwerken verloren, sofern keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde.
• Verlängerung des Erbbaurechts: In einigen Fällen kann das Erbbaurecht verlängert werden, wenn der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer eine Einigung erzielen. Dies muss jedoch vertraglich neu geregelt werden. Hierbei sind einige Fallstricke zu beachten.
• Entschädigung für Baulichkeiten: Der Erbbauberechtigte hat unter Umständen Anspruch auf eine Entschädigung für die auf dem Grundstück errichteten Gebäude. Diese Entschädigung sollte im Vertrag explizit festgelegt werden.
Vorzeitiges Ende – Der Heimfall des Erbbaurechts
Der Heimfall ist ein Mechanismus, durch den das Erbbaurecht ohne Entschädigung vorzeitig an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Dies geschieht, wenn der Erbbauberechtigte gegen die vertraglichen Bedingungen verstößt. Die häufigsten Gründe für einen Heimfall sind:
• Verstöße gegen den Vertrag: Wenn der Erbbauberechtigte gegen wesentliche Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages verstößt, etwa bauliche Veränderungen vornimmt, die nicht genehmigt wurden, oder das Grundstück ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers weiterverpachtet.
• Zahlungsausfälle: Der Erbbauberechtigte muss regelmäßig den Erbbauzins zahlen. Wenn er über längere Zeit nicht zahlt oder in Zahlungsverzug gerät, kann der Grundstückseigentümer den Heimfall beantragen.
• Abredewidrige Verwendung des Grundstücks: Wenn das Grundstück nicht für den vertraglich vorgesehenen Zweck genutzt wird, beispielsweise ein Grundstück, das für den Wohnungsbau vorgesehen war, für kommerzielle Zwecke genutzt wird, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückfordern.
• Insolvenz des Erbbauberechtigten: In einigen Fällen kann auch die Insolvenz des Erbbauberechtigten zum Heimfall führen, wenn dies im Vertrag festgelegt ist.
Im Falle des Heimfalls geht das Erbbaurecht zurück an den Grundstückseigentümer. Eine Entschädigung für die errichteten Gebäude muss nur gezahlt werden, wenn im Vertrag eine solche Regelung getroffen wurde.
Rechtliche Absicherung beim Heimfall
Die Gestaltung der Heimfall-Klauseln erfordert besondere Sorgfalt. Als Heimfall wird die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts an den Eigentümer des Grundstücks verstanden. Typische Heimfall-Gründe sind:
- Zahlungsverzug: Nichtleistung des Erbbauzinses Erbbauzins
- Bauverpflichtungen: Nichteinhaltung vereinbarter Bebauungsfristen und/oder Nichteinhaltung von Bebauungsgrenzen
- Insolvenz: Zahlungsunfähigkeit des Erbbauberechtigten
- Zweckentfremdung: Nutzung entgegen den vertraglichen Vereinbarungen
Entscheidend ist die vertragliche Ausgestaltung der Entschädigungsregelung. Mit Urteil vom 19.01.2024 (Az. V ZR 191/22) hat der BGH entschieden, dass kommunale Erbbaurechtsgeber bei einem Verstoß des Erbbaurechtsnehmers gegen seine Bauverpflichtung wirksam die Entschädigungszahlung im Heimfall ausschließen können. Unsere Anwälte sorgen für ausgewogene Heimfall-Klauseln, die beide Parteien angemessen schützen
Aktuelle Entwicklungen im Erbbaurecht 2025
Die Rechtsprechung zum Erbbaurecht entwickelt sich kontinuierlich weiter. Diese und weitere aktuelle Entscheidungen berücksichtigen wir bei der Gestaltung Ihrer Verträge.
Regionale Besonderheiten
Die Handhabung von Erbbaurechten unterscheidet sich regional erheblich:
Hamburg: Die Freie und Hansestadt Hamburg hat 2023 in ihrer Verfassung verankert, dass städtische Grundstücke für Wohnungsbau grundsätzlich nur noch im Erbbaurecht vergeben werden (Art. 72 Abs. 6). Der Erbbauzins wird grundsätzlich – zumindest bei Neuabschlüssen – regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst.
Berlin: Die Hauptstadt setzt verstärkt auf Erbbaurechte zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Besonders bei landeseigenen Grundstücken wird das Erbbaurecht als Instrument der Wohnungspolitik genutzt.
München: In München wurde Ende 2019 beschlossen, dass städtische Grundstücke grundsätzlich nur noch im Erbbaurecht vergeben werden sollen, mit Ausnahmen für Genossenschaften und Baugemeinschaften. Die Landeshauptstadt folgt damit dem Trend anderer Metropolen.
Zusammengefasst – Das Erbbaurecht als Kompromiss
Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, Grundstücke langfristig zu nutzen, ohne sie zu kaufen. Insbesondere für Bauherren oder Investoren, die kein großes Kapital für den Grundstückserwerb aufbringen können oder wollen, ist das Erbbaurecht eine attraktive Option. Es ist jedoch wichtig, alle rechtlichen Aspekte, insbesondere die Dauer des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses und die Regelungen zum Heimfall und zum Ablauf des Erbbaurechts, klar zu regeln, um spätere rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.
Besonders in Ballungszentren mit hohen Grundstückspreisen kann ein Erbbaurecht ein guter Kompromiss zwischen langfristiger Planungssicherheit und finanzieller Belastung sein.
Kompetente Beratung rund um das Erbbaurecht – Deutschlandweit für Sie da
Sie planen ein Erbbaurecht zu begründen, zu erwerben oder stehen vor Herausforderungen bei der Erbbauzinsanpassung? Oder Ihr Vertragspartner verweigert die Zustimmung zur Übertragung eines Erbbaurechts? Unsere spezialisierten Rechtsanwälte beraten Sie umfassend und entwickeln maßgeschneiderte Lösungen für Ihr Projekt.
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- Hamburg: Immobilienrecht im Herzen der Hansestadt
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FAQ: Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Erbbaurechte werden üblicherweise für 50 bis 99 Jahre vereinbart. In der Regel gilt das Recht für private Wohnzwecke für 75 bis 99 Jahre. Die konkrete Laufzeit ist Verhandlungssache.
Ja, wenn eine entsprechende Anpassungsklausel vereinbart wurde. Die Anpassung richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, wobei bei Wohnnutzung die Billigkeitsschranken des § 9a ErbbauRG zu beachten sind. Es gibt zudem Besonderheiten nach der Rechtsprechung, die einen Anpassungsanspruch begründen können.
Die Kosten richten sich nach dem Gegenstandswert und der Komplexität. Gerne erstellen wir Ihnen ein transparentes Angebot für Ihr konkretes Anliegen.
Ja, Erbbaurechte können beliehen werden. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück belastet werden, etwa mit einer Grundschuld. Wir beraten Sie zu den Besonderheiten der Erbbaurechtsfinanzierung.
Hinweis: Diese Informationen dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Sachverhalt bedarf einer einzelfallbezogenen Prüfung. Stand: Juni 2025.
