Die vorzeitige und sorgfältige Planung einer Übertragung von Immobilien an die nächste Generation ist entscheidend, um steuerliche Belastungen beim Erbfall in Frankreich zu minimieren. Gerade weil Erbschaftssteuer-Freibeträge dort deutlich niedriger ausfallen als in Deutschland, sollte man eine Immobilie nicht unüberlegt vererben oder verschenken. Ohne eine kluge Strategie kann es ansonsten nötig werden, das geliebte Haus in Frankreich zu verkaufen, nur um die Erbschaftssteuer begleichen zu können.
Unsere Kanzlei, spezialisiert auf französisches Erbrecht, unterstützt Sie mit langjähriger Erfahrung bei der rechtzeitigen Planung. Ob Schenkung einer Immobilie in Frankreich oder vorweggenommene Erbfolge – wir begleiten Sie von den ersten Gestaltungsüberlegungen bis zur notariellen Beurkundung. Dabei behalten wir stets Ihre persönlichen Wünsche und die steuerlichen Aspekte im Blick.
Folgende Gestaltungsmöglichkeiten bieten sich an, um steueroptimiert französische Immobilien zu übertragen:
Steueroptimierte Übertragung von Immobilien in Frankreich
Wiederholte Nutzung der Steuerfreibeträge
Die Schenkungssteuerfreibeträge in Frankreich sind viel niedriger als in Deutschland. Außerdem sind sie nur 15 Jahre nutzbar. Es ist deshalb sinnvoll langfristig zu planen und bei großem Immobilienvermögen wiederkehrende Schenkungen über einen längeren Zeitraum vorzunehmen. So lässt sich steuersparend ein größerer Teil des Immobilienvermögens an die nächste Generation übertragen.
Allerdings sollte man beachten, dass Schenker und Beschenkte bis zur vollständigen Übertragung des Eigentums eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft bilden. Damit gehen sowohl Rechte als auch Pflichten einher – etwa bei der Verwaltung, Instandhaltung und der möglichen Vermietung des Hauses. Wer langfristig plant und früh genug beginnt, kann jedoch den Fiskus elegant umschiffen und seiner Familie die Immobilie erhalten, ohne im Erbfall womöglich verkaufen zu müssen.
Steueroptimierte Übertragung der Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt
Eine weitere Option, um eine Schenkung oder Erbschaft hinsichtlich der Steuern zu optimieren, besteht im Nießbrauchvorbehalt (frz. Usufruit). Dabei übertragen Eltern oder Großeltern nur das ‚nackte Eigentum‘ auf die nächste Generation, behalten sich jedoch das Recht vor, die Immobilie in Frankreich weiterhin selbst zu nutzen oder zu vermieten und so Erträge zu erzielen. Auf diese Weise reduziert sich der steuerpflichtige Anteil, da bei einer Schenkung nur der Wert des nackten Eigentums besteuert wird.
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch (Usufruit) räumt den Schenkenden das Recht ein, das Haus zu bewohnen oder zu vermieten. Im Gegenzug übernehmen sie die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Steuern und Versicherung. Die Beschenkten (die Kinder) erhalten das sogenannte “nackte Eigentum” – sie werden Eigentümer, können aber vorerst nicht selbst über das Objekt verfügen. Diese Konstruktion lohnt sich vor allem, wenn frühzeitig ein fließender Übergang gewünscht ist, ohne dass die Schenker sofort auf alle Nutzungsrechte verzichten müssen.
Besonders interessant ist die sogenannte clause de réversion. Sie ermöglicht, dass beim Tod eines Ehegatten dessen Nießbrauch auf den überlebenden Partner übergeht. Erst wenn beide Nießbrauchsberechtigten verstorben sind, fällt die Immobilie vollständig an die Kinder. Auf diese Weise lassen sich Erbschaftssteuer und andere Abgaben in vielen Fällen weiter reduzieren oder besser verteilen.
Berechnung des Steuervorteils
Die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt bringt den Vorteil, dass der zu versteuernde Wert deutlich reduziert wird. Maßgeblich für die Berechnung der Schenkungssteuern ist in diesem Fall allein das sogenannte ‚nackte Eigentum‘, dessen Wert sich nach dem Alter des Nießbrauchberechtigten richtet. Je älter der Schenker ist, desto geringer ist dessen Nießbrauchsanteil, was wiederum den Eigentumsanteil und die Schenkungssteuern für die neue Eigentümergeneration erhöht – und umgekehrt.
Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung von Nießbrauch und nacktem Eigentum in Abhängigkeit vom Lebensalter der Schenkenden:
| Alter des Nießbrauchberechtigten | Wert des Nießbrauchs | Wert des nackten Eigentums |
| Weniger als 20 Jahre | 90% | 10% |
| Von 21 bis 30 Jahren | 80% | 20% |
| Von 31 bis 40 Jahren | 70% | 30% |
| Von 41 bis 50 Jahren | 60% | 40% |
| Von 51 bis 60 Jahren | 50% | 50% |
| Von 61 bis 70 Jahren | 40% | 60% |
| Von 71 bis 80 Jahren | 30% | 70% |
| Von 81 bis 90 Jahren | 20% | 80% |
| Von 91 bis 100 Jahren | 10% | 90% |
Wer also frühzeitig plant, kann in vielen Fällen eine niedrigere Steuerlast erzielen und schafft zudem klare Verhältnisse hinsichtlich der Nutzung und Instandhaltung. Wichtig ist jedoch, individuelle Faktoren wie den Immobilienwert, die erwartete Nutzungsdauer und mögliche gesetzliche Änderungen im Blick zu behalten. Eine fundierte Beratung ist hier der Schlüssel.
Erbfall des Nießbrauchberechtigten
Sobald der Nießbrauchberechtigte verstirbt, vereinen sich Nießbrauch und Eigentum automatisch – ohne dass erneut eine steuerpflichtige Übertragung entsteht. Die Kinder oder sonstigen Beschenkten werden dann zu vollen Eigentümern der Immobilie. Das ist ein wesentlicher Pluspunkt gegenüber einer klassischen Erbschaft, bei der es zu einer zusätzlichen Steuerbelastung kommen kann und eine Nachlassabwicklung in Frankreich erfordert.
Allerdings gilt zu beachten, dass bei einem Tod des Schenkers innerhalb kurzer Zeit nach der Schenkung (innerhalb von drei Monaten) das französische Finanzamt den Vorgang möglicherweise rückabwickelt. Sollte der Tod absehbar gewesen sein, kann der Steuervorteil verloren gehen. In unklaren Fällen sollte man den Gesundheitszustand des Schenkers sowie den geplanten Zeitpunkt der Übertragung gut abwägen. Eine offene Kommunikation mit Notar und Anwalt sorgt hier für Klarheit und Rechtssicherheit.
Verkauf der Immobilie statt Übertragung: Wann kann das sinnvoll sein?
Wenn die Nachkommen kein Interesse daran haben, das Ferienhaus oder die Wohnung in Frankreich zu behalten, oder wenn die laufende Instandhaltung zu aufwändig ist, kann ein Verkauf die bessere Option sein. Insbesondere bei Immobilien, die stark im Wert gestiegen sind, ist es mitunter lukrativer, sie zu veräußern und den Erlös für andere Projekte zu verwenden – etwa für eine Investition in Deutschland.
Häufig lassen sich beim Weiterreichen dieses Erlöses die deutschen Freibeträge nutzen, zum Beispiel indem Sie das Geld in mehreren Teilbeträgen an Ihre Kinder schenken. Hier kommt es allerdings darauf an, wo alle Beteiligten steuerlich ansässig sind. In bestimmten Fällen greifen die deutschen Regelungen, in anderen Fällen sind die französischen Vorschriften zu beachten.
Auch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern spielt eine wichtige Rolle. Um Ihren Vorteil zu sichern, lohnt es sich, rechtzeitig juristischen und steuerlichen Rat einzuholen.
Fazit: Rechtzeitig handeln und professionell beraten lassen
Ob es um eine Schenkung oder um die Erbschaft einer Immobilie in Frankreich geht: Eine gute Planung kann hohe Steuerlasten verhindern und Klarheit für alle Beteiligten schaffen. Wer früh beginnt, profitiert von wiederkehrenden Freibeträgen oder vom Nießbrauchmodell und vermeidet teure Überraschungen im Erbfall. Manchmal ist jedoch auch ein Verkauf die sinnvollere Lösung – gerade wenn sich niemand in der Familie wirklich für das Objekt interessiert.
Unsere Kanzlei für französisches Erbrecht steht Ihnen bei all diesen Fragen mit Rat und Tat zur Seite. Wir prüfen, welche Gestaltungsvariante für Ihren konkreten Fall am besten ist, und helfen Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen. Sprechen Sie uns gerne an!
FAQ Immobilienerbschaft Frankreich
Durch frühzeitige Planung und die Nutzung von Freibeträgen können hohe Steuerlasten vermieden werden. Besonders das Modell mit Nießbrauchvorbehalt reduziert den steuerpflichtigen Anteil erheblich.
Bei einer Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt wird das „nackte Eigentum“ übertragen, während der Schenker weiterhin das Nutzungsrecht behält. Dadurch wird der steuerliche Wert (und damit die Steuerlast) reduziert.
Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen beiden Ländern können steuerliche Doppelbelastungen vermieden werden. Eine genaue Abstimmung und Beratung klärt, welcher Anteil der Steuern in welchem Land anfällt.
Neben steuerlichen Fallstricken (z. B. kurzfristiger Tod nach Schenkung) müssen auch unterschiedliche Rechtsgrundlagen und Verwaltungsregeln in Deutschland und Frankreich beachtet werden. Eine frühzeitige, fachkundige Beratung minimiert diese Risiken.
