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Airbnb-Vermietung und das französische Wohnungseigentumsrecht – Ein Balanceakt zwischen Wohn- und Tourismusnutzung

Dieser Artikel untersucht die rechtlichen Herausforderungen der airbnb-Vermietung in Frankreich unter Berücksichtigung des französischen Wohnungseigentumsrechts. Die Autorin dieses Beitrages, Dr. Cécile Walzer, verfügt über weitreichende Expertise im französischen Immobilienrecht und leitet das Dezernat für französisches Recht bei bow legal.

Auf einen Blick

  • Genehmigung: Die Genehmigung durch die Stadtverwaltung ist - je nach Standort der Immobilie - für die Airbnb-Vermietung entscheidend.
  • Regelungen: In Eigentümergemeinschaften gibt es spezifische Regelungen, die bei der Airbnb-Vermietung beachtet werden müssen.
  • Steuerliche Auswirkungen: Neue steuerliche Regelungen führen zunehmend zur Einstufung von Airbnb-Vermietungen als gewerbliche Aktivität.

Die Attraktivität von Airbnb und anderen Plattformen zur Kurzzeitvermietung verführt viele Immobilieneigentümer zur Umstellung von klassischen Mietverträgen auf lukrative, kurzfristige Ferienvermietungen. Doch bevor Eigentümer diese Option nutzen können, sind zahlreiche rechtliche Aspekte zu prüfen – angefangen bei der Genehmigung durch die Stadtverwaltung bis hin zur Regelung der Nutzung in der jeweiligen Eigentümergemeinschaft (Copropriété).

Was sind die entscheidenden Punkte, um eine reibungslose Vermietung zu gewährleisten?

Ferienvermietung in Eigentümergemeinschaften, sog. copropriétés – Was ist erlaubt?

Die Vermietung als Ferienwohnung durch Plattformen wie Airbnb ermöglicht Eigentümern, ihre Immobilie flexibel und für kurze Zeiträume zu vermieten. Anders als bei klassischen Langzeitmietern handelt es sich hier jedoch nicht um eine dauerhafte Wohnnutzung, sondern um eine touristische Nutzung. Diese „graue Zone“ zwischen Wohn- und touristischer Nutzung kann zu Konflikten führen, da viele Eigentümergemeinschaften gewerbliche Tätigkeiten untersagen.

Viele ältere Nutzungsregeln legen eine sogenannte „bourgeoise“ Wohnnutzung fest. Das bedeutet, dass die Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken erlaubt ist („exklusive bourgeoise Nutzung“), oder eine nur eingeschränkte gewerbliche Nutzung wie etwa freiberufliche Tätigkeiten erlaubt ist („einfache bourgeoise Nutzung“). Doch was bedeutet dies für Ferienvermietungen? Diese Regelungen entstanden meist zu einer Zeit, als Ferienvermietung kein Thema war. Eine eindeutige Antwort auf die Frage der Zulässigkeit gibt es daher oft nicht.

Wann ist eine Ferienvermietung wie Airbnb in Eigentümergemeinschaften erlaubt?

Einzelfallbetrachtung durch französische Gerichte

Französische Gerichte haben in den letzten Jahren zunehmend Klärung geschaffen und Vermietungen im Einzelfall geprüft. Die jüngste Entscheidung des französischen Kassationsgerichts erlaubt Airbnb-Vermietungen sogar in Gebäuden mit bourgeoisen Nutzungsauflagen, solange keine Hauptleistungen wie Frühstück, regelmäßige Reinigung oder Empfangsdienste angeboten werden, die an Hotelstandards erinnern. Eine Ausnahme machte das Gericht jedoch für touristische Zonen, wie etwa Skiorte, wo Airbnb-Vermietungen aufgrund der Standortnutzung generell toleriert werden.

Dennoch bleibt die Einzelfallprüfung entscheidend, da jede Eigentümergemeinschaft eigene Nutzungsregeln hat. Ein Einholen der Zustimmung durch den Verwaltungsrat und die Genehmigung der Eigentümerversammlung sind oft ratsame Schritte.

Gerichtliche Entscheidungen gegen Airbnb in nicht-touristischen Zonen

In Gebieten, die nicht als touristische Zonen gelten, haben Gerichte Airbnb-Vermietungen oft als unzulässig eingestuft, insbesondere wenn sie gegen bourgeoise Auflagen im Gemeinschaftsreglement verstoßen. Hier wurde Airbnb vielfach als gewerbliche Tätigkeit klassifiziert, die nicht im Einklang mit der Wohnnutzung stand. In solchen Fällen sieht das Regelwerk häufig Einschränkungen wie:

  • Wohnnutzung mit eingeschränkter gewerblicher Nutzung, solange Besucherzahlen begrenzt bleiben,
  • Verbot lauter, freiberuflicher Tätigkeiten,
  • Meldepflicht an die Hausverwaltung bei neuen Mietern.

Solche Regelungen sind oft darauf ausgelegt, das Wohnumfeld zu schützen und eine übermäßige Frequentierung zu verhindern.

Auswirkungen neuer Steuerregeln auf Kurzzeitvermietungen

Seit August 2024 hat die französische Finanzverwaltung die Einstufung von Ferienvermietungen verschärft und qualifiziert sie zunehmend als „para-hotelier“ – eine gewerbliche Aktivität, die mit einer Mehrwertsteuerpflicht einhergeht. Diese neue steuerliche Einstufung setzt Kurzzeitvermietungen häufig mit gewerblichen Tätigkeiten gleich, wodurch sie zu steuerpflichtigen Dienstleistungen werden.

Die strengere steuerliche Einstufung könnte sich zukünftig auf gerichtliche Entscheidungen auswirken. Auch wenn Gerichte bisher die steuerliche Qualifikation bei der Einstufung von Airbnb-ähnlichen Vermietungen als Wohn- oder Gewerbenutzung nicht maßgeblich berücksichtigen, könnten diese neuen Vorgaben doch den Ausschlag geben, um Kurzzeitferienvermietungen häufiger als gewerbliche Nutzung einzustufen und damit in vielen Eigentümergemeinschaften zu untersagen.

Fazit: Ferienvermietung – Chancen und Herausforderungen für Eigentümer

Eigentümer, die eine Ferienvermietung in Erwägung ziehen, sollten zunächst das Regelwerk der Eigentümergemeinschaft und die touristische Relevanz ihrer Lage prüfen. Um langfristig rechtliche Konflikte zu vermeiden, ist eine Abstimmung mit der Hausverwaltung und idealerweise eine Genehmigung durch die Eigentümerversammlung ratsam. Da sich die rechtlichen Rahmenbedingungen weiterentwickeln, insbesondere durch die steuerliche Einstufung als gewerbliche Tätigkeit, ist es ratsam, die aktuelle Rechtsprechung und steuerlichen Vorgaben stets im Blick zu behalten. Eine kluge Vorbereitung und rechtliche Absicherung können Eigentümern helfen, die Chancen der Ferienvermietung zu nutzen und rechtliche Fallstricke zu umgehen. Wir beraten Sie gerne hierzu.


Haben Sie weitere Fragen oder möchten Sie sich individuell beraten und professionell vertreten lassen?

Unsere Anwältinnen und Anwälte für Immobilienrecht Frankreich in Hamburg, Berlin und München stehen Ihnen gern zur Verfügung!

Auf einen Blick

  • Genehmigung: Die Genehmigung durch die Stadtverwaltung ist - je nach Standort der Immobilie - für die Airbnb-Vermietung entscheidend.
  • Regelungen: In Eigentümergemeinschaften gibt es spezifische Regelungen, die bei der Airbnb-Vermietung beachtet werden müssen.
  • Steuerliche Auswirkungen: Neue steuerliche Regelungen führen zunehmend zur Einstufung von Airbnb-Vermietungen als gewerbliche Aktivität.
Dr. Cécile Walzer - Airbnb-Vermietung und das französische Wohnungseigentumsrecht – Ein Balanceakt zwischen Wohn- und Tourismusnutzung
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Dr. Cécile Walzer

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+49 30 200 050 710
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